Сдаете квартиру без договора аренды? Заплатите штраф за незаконную сдачу жилья и неуплату налога
Существует простейшее правило финансовых отношений гражданина и государства: получил доход – заплати налог. Его размерам, штрафам, вычетам, пени, снижению (в т.ч. до нуля), способам взыскания и прочему посвящены тома законов, кодексов, инструкций. Но все они поясняют, но не отменяют этой простейшей последовательности: доход – налог.
Нередко налоговые вопросы возникают при сдаче жилья в аренду. Желание укрыть от государства свой доход – по-человечески понятно, но
Можно ли законно сдать жилье и не заключать договор? К чему может привести устное соглашение? Какие последствия неуплаты налогов с точки зрения украинского законодательства? Когда арендодатель вовсе не должен ничего платить? Как налоговая может узнать о вашем доходе? Давайте разберемся с этими и другими вопросами.
Почему предпочитают сдавать жилье в аренду без договора?
Наверное, это самый простой из всех вопросов. Потому что — просим извинить нас за столь глупую сентенцию – больше денег это всегда интереснее, чем меньше денег. Налог – однозначное снижение потенциальной прибыли.
К сожалению, причина не только в банальной жадности. Определенные экономические обстоятельства и стремительный рост услуг ЖКХ все чаще стали приводить к ситуациям сдачи жилья в наем «за коммуналку».
То есть стоимость аренды ровняется стоимости всех коммунальных платежей. Фактически, такой арендодатель не получает дохода, но с точки зрения налогового законодательства – обязан заплатить. Это приводит к достаточно неприятным нормативным коллизиям при подписании договора аренды:
- Если указать стоимость аренды в 0 грн., будут нарушены положения ст. 759, 762 и 810 Гражданского кодекса, гласящих, что аренда однозначно осуществляется за плату.
- Если указать стоимость в условную 1 грн., а оплату ЖКХ возложить на нанимателя (что допускается п. 3 ст. 815 ГК), то:
- во-первых, это затрудняет контроль за фактической оплатой «коммуналки», и возможно образование задолженности;
- во-вторых, не освобождает от налоговой отчетности;
- в-третьих, не дает возможности окупить амортизацию как самого объекта недвижимости, так и другой, связанной с ним собственности.
В этих случаях люди и стараются обойтись без официальных договоров аренды и устно решить все вопросы. К чему это может привести рассмотрим далее.
Штраф за незаконную сдачу квартиры без уплаты налогов
Прежде всего, рассмотрим правовые последствия не заключения договора и неуплаты налогов. Случаи аренды «за коммуналку» распространены в основном в небольших населенных пунктах. В остальных вариантах сдача жилья в наем имеет цель получения дохода.
Отсутствие договора, а также случаи неуплаты налогов при наличии подписанной аренды,
Соответственно, за неуплату налогов положены штрафные санкции в соответствии с п. 127.1 ст. 127 НК:
- 25% от суммы невыплаченных налогов (абз. 2 ст. 127 НК).
- 50% от недоплаты, если действие совершено повторно, в течение трех лет (абз. 4 ст. 127 НК).
- 75% от неоплаченного, если ситуация повторилась в течение трех лет три и более раза (абз. 6 ст. 127 НК).
Штраф не освобождает от необходимости оплатить задолженность по налогам, а начисляется сверх него.
Обратите внимание, если сумма невыплаты будет признана значительной, может наступить уголовная ответственность в соответствии со ст. 212 Уголовного кодекса.
Кто должен платить налоги за сдачу в наем?
Прежде чем рассчитывать стоимость штрафов и пени нужно точно прояснить, кто должен платить налоги, а кто нет. Да, существуют обстоятельства, при которых арендодатель вообще не должен иметь отношения к выплатам в бюджет, а за весь процесс, в т.ч. и перед законом, отвечает наниматель (арендатор).
Напомним, что в соответствии со ст. 813 ГК в качестве нанимателя могут выступать, как физические лица, так и юридические. При этом недвижимость может быть использована только в качестве жилья. В разделении арендаторов на физических и юридических лиц и кроется разница в способах расчета и выплаты налогов:
Квартиросъемщики – физические лица
Это стандартная и привычная ситуация. Если квартира сдана в аренду физическому лицу, то, в соответствии со ст. 167 НК, арендодатель обязан оплатить 18% налог плюс действующие на данный момент дополнительные сборы.
При этом ст. 169 НК определяет довольно внушительный перечень лиц и случаев налоговых перерасчетов и льгот социального плана.
Арендаторы – юридические лица
Тут начинается самое интересное. Если квартиру сняло юридическое лицо (в т.ч. ФЛП – физлицо предприниматель), то нужно обратиться к двум положениям Налогового кодекса:
- Статья 18 НК дает определение
налогового агента – это лицо, на которого возлагаются все обязанности по начислению и уплате налогов за другое лицо.Стаття 18 Податкового кодексу України. Податкові агенти
- Податковим агентом визнається особа, на яку цим Кодексом покладається обов’язок з обчислення, утримання з доходів, що нараховуються (виплачуються, надаються) платнику, та перерахування податків до відповідного бюджету від імені та за рахунок коштів платника податків.
- Податкові агенти прирівнюються до платників податку і мають права та виконують обов’язки, встановлені цим Кодексом для платників податків.
- Статья 170 НК в пп. 170.1.2 устанавливает, что в случаях, когда нанимателем выступает юрлицо (в т.ч. ФЛП), оно
автоматически становится налоговым агентом арендодателя !
Ответственность за неуплату налога
В соответствии с вышеизложенными обязанностями распределяется и ответственность за неуплату налогов:
- Если договор заключен с физическим лицом, ответственность несет арендодатель.
- При заключении договора с юридическим лицом, ответственность возлагается на арендатора.
Как налоговая узнает о съеме?
Взыскивать налоги, в т.ч. и выявлять случаи уклонения от их уплаты – прямые обязанности налоговых органов. Для их выполнения существует множество механизмов, основными из которых (по сложившейся практике) являются:
- Мониторинг объявлений о сдаче жилья.
- Опрос жильцов.
- Работа с посредниками (риелторами).
С завершающим пунктом все относительно ясно – пп. 170.1.6 ст. 170 НК прямо
Пример 1
Через некоторое время налоговые инспекторы проверили указанные СМИ задним числом, и увидели старое, уже неактуальное объявление. Позвонив Василию, они узнали, что квартира сдана. Налоговая проверка указала, что платежей от собственника жилья в бюджет не поступало.
Фактическая проверка установила, что Оксана проживает в квартире Василия, не являясь ее собственником. Против Василия была инициирована проверка, результатом которой стало наложение штрафа.
Пример 2
Через какое-то время квартира была арендована Оксаной. Оплата производилась по договору, но доход Василий скрывал от государства.
Из-за ранее проведенных мероприятий, Василий находился под наблюдением налоговых органов, и после фактического получения прибыли был оштрафован.
Что будет еще, если сдать квартиру без договора аренды?
Рассмотрев опасность с точки зрения налогового законодательства, посмотрим и на риски физического, материального толка. Возникнуть они могут у всех сторон сделки, но у каждой имеются свои особенности проблематики.
Последствия для арендодателя
Любой договор, кроме прочего, закрепляет не только права, но и обязанности сторон. В контексте найма жилья основными параметрами являются:
- стоимость аренды;
- оплата ЖКХ;
- сохранность имущества;
- спорные ситуации с чужим имуществом (например, восстановление имущества соседей в случаях аварий водопровода).
При условии высокой стоимости недвижимости, ситуация может привести к огромным финансовым потерям.
Чем рискуют квартиранты, которые живут без договора?
Права есть и у квартирантов. При отсутствии договора их соблюдение не гарантировано.
Примеры распространенных случаев:
- изменение стоимости аренды;
- нерегламентированное прекращение аренды;
- необоснованные претензии.
В случае недобросовестности арендодателя существует шанс остаться на улице без временной возможности подыскать новое жилье.
Заключение
Очевидно, что риски от отсутствия договора высоки. И штрафы, и порча имущества могут привести к огромным финансовым потерям, в некоторых случаях и к безвозвратным.
В заключении напомним ряд законодательных норм, влияющих на логику необходимости договора:
- Наличие
письменного договора аренды является обязательным условием найма жилья. - Аренда квартиры должна осуществляться
за плату . - Полученный доход подлежит налогообложению.
Договор аренды – удобный инструмент, позволяющий обезопасить себя от потерь. Как именно его оформлять, надо ли заверять и прочие обстоятельства мы подробно разбирали в статье о правилах составления договора.
Загрузка...