Как правильно составить договор аренды жилого помещения и жить спокойно на съемной квартире?
Покупка собственного жилья для многих остается несбыточной мечтой. Запредельные стоимости значительно сокращают количество потенциальных собственников, но жить где-то тем не менее нужно. Тогда большинство людей и использует такой инструмент как аренда (наем) жилья.
Договориться о найме квартиры нетрудно, но как гарантировать выполнение таких соглашений?
Для этого и существует инструмент договора аренды жилой недвижимости. В данной статье детально разберем, как правильно заключить контракт на сдачу квартиры в аренду по украинским законам, что должен включать этот документ, как и с кем его подписывать и контролировать соблюдение.
Что это за договор и зачем он заключается?
Это наиболее простой вопрос. Гражданский кодекс Украины (далее ГК) в статье 810 прямо указывает, что договор аренды (найма) – это подписанные обязательства одной стороны передать, а второй получить во временное пользование и за плату жилье на указанный в договоре период.
Стаття 810 ЦК Украіни. Договір найму житла
- За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
- Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом.
- До договору найму житла, крім найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.
Здесь же обозначаются условия аренды, состояние недвижимости и другие параметры.
Пункт 2 ст. 810 ГК однозначно устанавливает, что нормы и правила аренды (найма) жилья, находящегося в государственной собственности, регулируется отдельным законодательством.Следовательно, все, что написано в данной статье, будет иметь отношение к случаям договоров аренды между юридическими, физическими или между юридическими и физическими лицами, но не к ситуациям проживания в неприватизированных государственных или муниципальных квартирах.
Отличие соглашения о найме от аренды
Очень странно, но почему-то споры на эту тему не умолкают долгое время. Вероятно, отличие аренды от найма квартиры пытаются найти люди, знакомые с законодательством других стран. Действительно, некоторые заграничные нормы разделяют эти понятия.
Украинское законодательство в области аренды жилья считает аренду и наем синонимами.
Самый легкий способ подтвердить это – взглянуть на название статей, разделов и параграфов Гражданского кодекса:
- Глава 58 носит наименование: «Аренда (наем)».
- Параграф 1 указанной главы называется: «Общие положения о найме (аренде)».
- Глава 59: «Аренда (наем) жилья».
То есть понятие наем в данном контексте полностью соответствует понятию аренда. Это отчетливо видно и из текста статей, о которых мы поговорим далее.
Зафиксируем: аренда и наем в дальнейшем повествовании – это равнозначные понятия.
Кто имеет право сдавать квартиру по договору?
Участниками договора аренды могут быть и юридические, и физические лица. Это обозначено в положениях ст. 813 ГК. При этом п. 2 данной статьи указывает, что, если арендатором выступает лицо юридическое, использовать данный вид недвижимости оно может исключительно для проживания.
Стаття 813 ЦК України. Сторони у договорі найму житла
- Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи.
- Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.
Статья 817 ГК дает право вселять в арендуемое жилье других лиц, если арендодатель не возражает против такого вселения. Вместе с положениями 823-ей статьи (поднаем) это значит, что субаренда в принципе возможна, но исключительно по согласованию сторон – арендодателя и арендатора. На договора, заключенные на срок менее года, данные потенциалы не распространяются (п. 2 ст. 821 ГК).
Стаття 821 ЦК України. Строк договору найму житла
- Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років.
- До договору найму житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення частини першої статті 816, положення статті 818 та статей 822-824 цього Кодексу.
Остановимся еще на нескольких юридических терминах:
- Лицо, сдающее жилье в наем (аренду): арендодатель или наймодатель.
- Берущее недвижимость в аренду (наем): наниматель или арендатор.
Далее в тексте указанные понятия будут использованы как равнозначные (синонимы).
Что проверить будущим квартирантам?
Подписание договора найма является завершающим этапом аренды жилья перед фактическим проживанием. Рекомендуется перед заключением контракта провести ряд шагов, чтобы не попасть в ситуацию недействительности подписанных документов.
К сожалению, многие сдают собственники сдают квартиры без заключения договора. Мы не рекомендуем этого делать, к тому же это незаконно. Ранее мы писали о том, что будет за сдачу квартиры без договора.
Документы на квартиру
Для исключения возможности мошенничества необходимо проверить документы на предмет:
- Принадлежности прав собственности лицу, выступающему арендодателем.
- Отсутствия обременений – залога, взысканий, долгов по ЖКХ и пр.
- Количество собственников и/или лиц, имеющих право на проживание в данном жилье.
Эти параметры не установлены законами, но на наш взгляд являются обязательными, т.к. фиктивный договор может привести к потере внушительных сумм.
Обратите внимание: подписывать договор аренды может и лицо, не являющееся собственником, но уполномоченное на это. К примеру, по нотариально заверенной доверенности или опекун недееспособного.Состояние жилья
Пункт 1 ст. 815 ГК обязывает квартирантов поддерживать состояние арендуемого объекта «в надлежащем состоянии». Соответственно, необходимо убедиться в уровне состояния квартиры перед заключением договора.
Для простоты понимания приведем один негативный пример.
Однако вселившись в квартиру, обнаружили, что обои сорваны, потолки в подтеках, а сантехника неисправна. Появившийся через месяц владелец недвижимости предъявил договор, в котором указано «идеальное состояние» жилья, и потребовал устранить проблемы. Василий и Оксана вынуждены были произвести ремонт за свой счет.
Пункт 2 ст. 812 ГК требует, чтобы сдаваемая в аренду квартира (дом или их часть) была пригодна для проживания. Чтобы избежать подобных недоразумений, перед подписанием договора обратите внимание на следующие параметры:
- Состояние стен, потолков, дверей, окон.
- Работоспособность и внешний вид систем отопления (трубы, батареи, в случае наличия печное отопление или котлы).
- Функционирование канализации и исправность сантехнического оборудования.
- Состояние и работоспособность электрических сетей и водоснабжения.
- Исправность электроприборов, мебели и другого оборудование, если они так же являются предметом договора.
Если что-либо невозможно проверить на момент подписания договора (например, коллективное отопление летом), нужно указать в договоре, что работоспособность данного оборудования будет проверена совместно с арендодателем по факту его включения. О чем будет подписано дополнительное соглашение/акт приемки.
Обсудить все детали
Если наниматель убедился в отсутствии мошеннической составляющей процесса, стоит детально обсудить с владельцем все возможные варианты развития событий.
Необходимо предварительно согласовать и условия найма: сроки, стоимости, количество проживающих и т.д.
Здесь мы хотим дать не юридический, а скорее психологический совет: постарайтесь иметь хорошие отношения с вашим наймодателем. Как бы профессионально не был заключен договор, предугадать все последствия невозможно. Вполне вероятно, что некоторые нюансы придется урегулировать на уровне межличностного общения.
Далее можно переходить к заключению и подписанию договора аренды квартиры.
Какие документы нужны для оформления?
Документы должны в первую очередь идентифицировать стороны договора и сам объект недвижимости. Статья 810 ГК лишь в общих чертах указывает, что договор обязан содержать данные о предмете найма.
Для составления контракта необходимо предоставить:
- Паспорт нанимателя (нанимателей).
- Паспорт собственника или уполномоченного лица вместе с заверенной доверенностью.
- Документы на квартиру.
- Справки о лицах, имеющих право проживания в данном жилье.
- Доказательства отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
Если в договоре будет указана аренда и сопутствующих объектов (мебель, техника и пр.) нужно ознакомиться с документами на них.
Как составить договор аренды квартиры в Украине?
Перейдем непосредственно к документу. Мы подробно остановимся на его положениях, т.к. каждый конкретный случай может иметь свои особенности.
Форма договора
Статья 811 ГК однозначно устанавливает простую письменную форму договора найма жилья. Соответственно, устная форма недопустима и не будет принята к рассмотрению в спорных случаях.
Стаття 811 ЦК України. Форма договору найму житла
- Договір найму житла укладається у письмовій формі.
- Договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню
Далее вы можете скачать бесплатно, а затем распечатать примерный шаблон:
- Бланк договора аренды квартиры между физическими лицами
- Заполненный образец договора аренды квартиры между физ. лицами
Содержание и существенные условия
Основными положениями договора найма квартиры (дома или их частей) является:
| Параметр | Примечание |
|---|---|
| Стороны | Паспортные данные арендодателя и нанимателя, Ф. И. О., даты рождения, места проживания (регистрации). |
| Объект договора | Детальное описание сдаваемой в наем квартиры, с указанием адреса, собственника и пр. |
| Срок договора | Допускается возможность продления. Отсутствие указанного срока действия приравнивается к пятилетнему периоду (п. 1 ст. 821 ГК). |
| Начало действия договора | Можно установить конкретную дату. В случае отсутствия этого параметра, договор вступает в силу в момент заключения (или нотариального заверения). |
| Стоимость аренды | Устанавливается валюта, способы оплаты, методы контроля (подтверждения) произведенных платежей, возможность пересмотра величины. |
| Оплата услуг ЖКХ | На кого и в каком размере возлагается. |
| Состояние объекта | Детально опишите возможные проблемы, которые есть у недвижимости на момент аренды. Аналогично и по сопутствующим объектам, если они включены в тот же договор. |
| Другие параметры | Права и обязанности сторон, количество жильцов, возможность нахождения домашних животных и т.п. |
Указаны должны быть и другие параметры, если они имеют принципиальное значение в конкретных случаях.
Нужно ли заверять договор у нотариуса?
Пункт 2 ст. 811 СК гласит, что нотариальному заверению подлежит исключительно договор аренды с последующим выкупом объекта недвижимости. Соответственно, нотариальное заверение обычного договора не требуется.
Однако законодательно установлено, что любой договор, чье заверение у нотариуса не обязательно, может быть заверен по желанию сторон. Цены у нотариуса на такую процедуру договорные, в среднем 500 – 1000 грн.
Подписание акта приема-передачи
Данный документ не является обязательным с точки зрения законодательства, но мы рекомендуем его составлять и подписывать. Как минимум состояние квартиры, находящихся в ней объектов или инфраструктуры может измениться с момента предыдущего осмотра.
Акт приема-передачи поможет зафиксировать состояние недвижимости на момент вселения. Заверяется документ подписями сторон и дополнительного визирования не требует.
Налоги после подписания договора найма жилого помещения
Выплата налогов – обязанность тех лиц, которые получают доход. Соответственно, налогообложение касается только арендодателя (нанимателя только в случаях если он получает доход через поднаем).
Размер налога составляет 18%, однако могут вводиться дополнительные налоги и сборы.
Обратите внимание, что речь идет именно о налоге на прибыль. Налог на имущество выплачивается владельцем вне зависимости от наличия или отсутствия аренды.Штрафы за неуплату налогов за аренду квартиры
Размер штрафных санкция зависит от сумм задолженности:
- При незначительных суммах: от 50 до 150 грн.
- При больших задолженностях: 17 000 – 35 000 грн.
Злостное нарушение закона может привести к уголовной ответственности.
Как расторгнуть договор аренды жилья досрочно?
Досрочное прекращение договора лучше прописать заранее. Тогда останется лишь выполнить указанные условия. В противном случае расторжение возможно по двум основаниям:
- Договоренность сторон.
- Неисполнение одной из сторон своих обязанностей.
Во втором случае может потребоваться судебное вмешательство.
Заключение
Аренда квартиры – часто необходимый процесс. Поле для махинаций в этой области широкое, и договор – отличный способ минимизировать риски. Постарайтесь предусмотреть все варианты надувательства, чтобы не остаться без денег и крыши над головой. Теперь у вас есть представления как должен выглядеть договор найма квартиры – не позволяйте себя обмануть.
Загрузка...